匿名で不動産査定はできるのか｜電話番号なしで使える方法を比較

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「相場だけ知りたいのに、なんで電話番号を入れなきゃいけないんだろう」。

査定フォームの電話番号欄で手が止まった人、けっこう多いと思います。ここを埋めた瞬間に何かが始まる気がして、タブを閉じた。その感覚、間違っていません。

以下、どこまでが匿名でいけて、どこから先が無理なのかを、入力する個人情報の範囲で4段階に分けて整理します。

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この記事の目次

1. 匿名査定の「匿名」は、4段階ある 🏠
2. この記事で取り上げるサービスの選定基準
3. ① 完全に匿名：国交省のデータを自分で見る 📊
4. 使い方（個人情報の入力なし）
5. ② メールアドレスだけ：匿名AI査定という選択肢 💰
6. HowMa：公式FAQに「氏名や電話番号は不要」と書いてある
7. マンションナビ：個人情報の登録なしで数字が出る
8. IESHIL：首都圏のマンションに特化
9. ③④ 一括査定は何が違うのか（電話番号の話）
10. 匿名査定の精度は、どこで崩れるのか
11. うちいくらの集計データで見る「幅」の話 📊
12. つまずいたときの分岐（症状 → 原因 → 対処）
13. 一次情報：法律は査定と勧誘について何と言っているか 📋
14. 査定額には「根拠を示す義務」がある
15. 断ったあとの勧誘は、規則違反になる
16. 「囲い込み」は2025年1月から指示処分の対象に
17. 実際に会社へ頼む段になったら：連絡を絞る方法
18. この記事のまとめ

匿名査定の「匿名」は、4段階ある 🏠

この章を読むと、自分がどのレベルまで踏み込めばいいかが決まります。

「匿名査定」という言葉は便利ですが、中身がバラバラです。何も入力しないものから、メールアドレスだけのもの、会員登録は要るけど不動産会社には名前が渡らないものまで、ぜんぶ「匿名」と呼ばれています。

そこで、入力する個人情報の範囲で4つに分けます。

ポイントは、①と②で止めても相場の「桁」は分かるということ。売るかどうかまだ決めていない段階なら、そこまでで十分です。

この記事で取り上げるサービスの選定基準

比較の前に、どう選んだかを書いておきます。順位はつけません。基準は3つです。

• 公式サイトに入力項目・個人情報の扱いが書かれていること。 二次情報だけのサービスは外しました
• 全国、または首都圏全域など、一定の広さに対応していること
• 無料で相場の数字が出ること。 相談予約が実質的なゴールになっているものは、この記事の目的（まだ相談したくない）に合わないので外しました

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① 完全に匿名：国交省のデータを自分で見る 📊

この章を読むと、個人情報をひとつも入れずに実際の取引価格を見る手順が分かります。

いちばん匿名なのは、国が公開しているデータを自分で見ることです。会員登録も、メールアドレスも要りません。

使うのは国土交通省の「不動産情報ライブラリ」。不動産取引の価格情報、地価公示、防災情報、都市計画情報などを地図に重ねて表示できるWebGISです（国土交通省）。

ここに載っている価格には、性格の違う2種類があります。

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（出どころは国土交通省の解説ページ、対象範囲は不動産情報ライブラリのマニュアルによる。2026-09-09時点）

ここ、ちょっと驚いたところです。取引価格情報は「アンケート」なんです。

国が不動産を購入した人にアンケートを郵送し、回答が返ってきたものを、物件が特定できないよう加工して公表している。目的は「適正な地価の形成等を図るため、公示地価の判定等様々な土地政策を推進」すること、と回答ページに書かれています。

つまり、全部の取引が載っているわけではない。回答した人の分だけです。ここは知っておいてください。

一方の成約価格情報は、不動産会社が加入する指定流通機構（レインズ）に登録された成約データが元です。こちらは実際に売買が成立した価格ですが、検索できる物件種別が土地と建物・中古マンション等に限られます。

使い方（個人情報の入力なし）

1. 不動産価格情報の検索ページを開く
2. 「取引価格」か「成約価格」を選ぶ
3. 都道府県・市区町村を選ぶ
4. 期間を選ぶ（過去5年分が対象。四半期または年単位）
5. 物件種別と面積帯を絞る

ここで失敗しやすいポイント。 自分の家と「面積」「築年」「駅距離」がずれた事例を、そのまま自分の相場だと思ってしまうことです。1件の取引価格を見て一喜一憂しても意味がありません。同じ条件の事例を10件以上並べて、真ん中あたりを見る。これが正しい読み方です。

なお、成約価格については、指定流通機構の全国4機構が運営する「不動産取引情報提供サイト（REINS Market Information）」もあります。国土交通省の報道発表によると、成約価格は個々の取引が特定できないよう加工されたうえで、最寄り駅・用途地域・成約時期などとあわせて掲載されています（国土交通省の報道発表）。

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② メールアドレスだけ：匿名AI査定という選択肢 💰

この章を読むと、「メールアドレス1個で数字が出るサービス」の中身と限界が分かります。

公的データを自分で読むのが面倒、という人向けがAI査定です。ネット上の取引データを学習させたモデルが、住所・面積・築年から推定価格を出します。

代表的なところを、公式サイトに書かれている入力項目で並べます。

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（2026-09-09時点。各社公式サイトの記載による）

HowMa：公式FAQに「氏名や電話番号は不要」と書いてある

HowMaのよくあるご質問には、AI事前査定について「匿名（お名前や電話番号は不要）でご利用いただけます」とはっきり書かれています。必要なのは住所・築年数・面積、そして結果を受け取るためのメールアドレスです。

同じFAQに、精度についてもこう書かれています。査定結果はあくまで予測であり、実際の売却価格を保証するものではない。最終的な価格は買主と売主の交渉で決まる、と。ここを公式が明記しているのは誠実だと思います。

ただし注意点。HowMaには、AI査定に加えて不動産会社が関わる「コラボ査定」があり、そちらを使う場合は査定する事業者に個人情報が共有されます。プライバシーポリシーの利用目的にも「本サービスの利用企業様への個人情報の提供」が含まれています。AI査定だけで止めるのか、その先に進むのかは自分で線を引く必要があります。

マンションナビ：個人情報の登録なしで数字が出る

マンションナビのAI査定シミュレーションは、「個人情報登録不要！瞬時に算出」と明記されています。マンション名かエリアを入れるだけ。2億9,000万円件超のマンション事例をもとに相場を出すとされています。

会員登録をすると、専有面積・階数・方位を指定できるようになり、より条件に近い数字が出ます。ここが③の「会員登録型」にあたる層です。

IESHIL：首都圏のマンションに特化

IESHILは東京・神奈川・埼玉・千葉が対象。約9,000万件の賃貸情報・売買履歴などのビッグデータをもとに価値を査定する、と書かれています。

こちらは、システムによる自動査定と、専任アドバイザーとの面談による「成約妥当価格」の2段構えになっています。面談まで行くかどうかは自分で選べる構造です。

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③④ 一括査定は何が違うのか（電話番号の話）

この章を読むと、なぜ一括査定だけ電話番号が必要なのかが分かります。

一括査定サイトは、そもそも設計思想が違います。ここは相場を教えるサービスではなく、売主と不動産会社をつなぐサービスです。

たとえばSUUMO不動産売却 一括査定の場合、公式ガイドによれば、入力するのは物件所在地・詳細情報・現在の住所・売却希望時期・氏名・メールアドレス・電話番号など。そして「査定フォームに入力した氏名・住所などの情報は不動産会社にのみ開示」されます。依頼後は「多くの場合、不動産会社から電話連絡が来ます」とも書かれています。

隠していないんです。そういうサービスだと明記してある。

これは個人情報保護法のルールとも整合します。個人情報保護委員会は、個人データを第三者に提供するには原則としてあらかじめ本人の同意が必要（法第27条第1項）としています。同意の取り方には、ホームページ上のチェック欄へのチェックやボタンのクリックも含まれます（個人情報保護委員会FAQ）。

つまり、あの送信ボタンが同意です。 押した瞬間に、あなたの氏名と電話番号が複数の不動産会社に渡ります。それが一括査定の仕組みで、規約にもそう書いてあります。

だから、まだ売ると決めていないなら、④に行く理由はありません。①②で十分です。

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匿名査定の精度は、どこで崩れるのか

この章がいちばん大事です。匿名査定の数字を信じすぎないための話をします。

AI査定が見ているのは、基本的に「登記や広告に載る情報」です。逆に言うと、部屋の中は1ミリも見ていません。

戸建ての場合、この差はさらに大きくなります。

国土交通省は平成26年3月に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定しました。背景として挙げられているのが、住宅の状態にかかわらず築後20〜25年程度で建物の市場価値が一律にゼロになる、という取引慣行の存在です（国土交通省 参考資料）。

この指針では、住宅を基礎・躯体部分と内外装・設備部分に分け、基礎・躯体は性能に応じて20年より長い耐用年数を設定する、適切な補修を行えば使用価値は何度でも回復・向上するものと捉える、という考え方が示されました。これを反映して、平成27年7月に「既存住宅価格査定マニュアル」が改訂されています（国土交通省の報道発表）。

ここが匿名査定の限界です。あなたの家の基礎・躯体がどういう状態かは、住所と築年からは分かりません。 リフォーム済みの築30年と、放置された築30年が、AI査定では同じ数字になります。

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うちいくらの集計データで見る「幅」の話 📊

この章を読むと、匿名査定の数字にどれくらいの幅を見込めばいいかが分かります。

うちいくらでは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」が公開する成約価格情報・不動産取引価格情報のうち、首都圏の中古マンション（区分所有）を対象に、市区町村×専有面積帯×築年帯で層別して中央値と四分位を集計しています（対象：直近8四半期の公表分／2026-09-09時点で公開されている最新分まで）。

たとえば、こういう形で出ます。

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（うちいくら集計。国土交通省「不動産情報ライブラリ」公表値をもとに、市区町村・専有面積帯・築年帯で層別して算出。表示は100万円単位に丸めています）

見てほしいのは、中央値ではなく右端の列です。

世田谷区・70㎡・築20年前後という、かなり絞った条件でも、真ん中の半分の物件が約4,500万〜6,100万円に散らばっている。上下で1,600万円の開きです。中央値に対して、ざっくり±15%前後。

70㎡・築20年の世田谷区のマンションを持っている人が匿名AI査定を使うと、たぶん「5,200万円前後」という数字が返ってきます。その数字自体は間違っていません。 ただし、あなたの部屋がこの1,600万円の幅のどこにいるかは、その査定では分かりません。

1階の北向き、前に建物が建っている部屋。最上階の角部屋、南向きでリフォーム済み。この2つが、匿名査定では同じ数字になります。

だから、こう考えてください。匿名査定は「5,200万円」を教えてくれるのではなく、「4,500万〜6,100万円のどこかです」を教えてくれている。

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つまずいたときの分岐（症状 → 原因 → 対処）

匿名で調べようとすると、だいたいこのあたりで詰まります。

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最後の行は本当にそうで、名義や相続が絡む場合、価格を調べる前に確認すべきことがあります。制度の一般論はネットで読めますが、あなたのケースがどうなるかは専門家にしか判断できません。

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一次情報：法律は査定と勧誘について何と言っているか 📋

この章を読むと、「査定額」が法律上どういう位置づけなのか、営業電話をどこまで断れるのかが分かります。

査定額には「根拠を示す義務」がある

宅地建物取引業法第34条の2第2項には、こうあります。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

（国土交通省 参考資料3より）

そして「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（平成13年1月6日国土交通省総動発第3号）は、意見の根拠として、公益財団法人不動産流通推進センターが作成した価格査定マニュアル（またはこれに準じたもの）、同種の取引事例等、他に合理的な説明がつくものを挙げています。

この価格査定マニュアルは、不動産流通推進センターの公式ページによると、戸建住宅は原価法、マンション・住宅地は事例比較法を採用。年間利用料3,630円（税込）で不動産会社が使うツールです。

ここから読み取れることが2つあります。

1つめ。査定額は「意見」です。 法律の条文自体が「価額について意見を述べるとき」と書いている。約束でも保証でもありません。

2つめ。だから根拠を聞いていい。 会社によって数字が違ったら、「どの事例を使いましたか」「マニュアルはお使いですか」と聞くのは、法律が想定している範囲の質問です。遠慮する必要はありません。

断ったあとの勧誘は、規則違反になる

営業電話への警戒は、正しい警戒です。ただ、制度上の逃げ道はあります。

平成23年10月1日施行の宅地建物取引業法施行規則改正で、禁止される勧誘行為が明文化されました。根拠は法第47条の2第3項と施行規則第16条の12。国土交通省の報道発表によると、明文化されたのは次の3つです（国土交通省）。

• 勧誘に先立って、業者の商号または名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに勧誘を行うこと
• 相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること
• 迷惑を覚えさせるような時間の電話または訪問による勧誘

関東地方整備局のページでは、施行規則第16条の12第1号ハについて「電話による長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる」ことが禁止されるとし、具体例として拒否後も繰り返し電話をかける、電話を切らせない長時間の勧誘、深夜や早朝の電話などを挙げています（関東地方整備局）。

「今後の勧誘は希望しません」とはっきり言う。 これが規則を働かせるスイッチです。曖昧に「今は考えていなくて……」と流すより、一言で言い切ったほうが、あとの立場が強くなります。

「囲い込み」は2025年1月から指示処分の対象に

もうひとつ、売主が不利になりやすい話を書いておきます。囲い込みです。

自社で買主も見つけて売主・買主の両方から手数料をもらいたい（両手仲介）ために、他社からの問い合わせに「商談中です」と答えて物件を紹介させない。これが囲い込みです。売主から見ると、買える人が減るので、売却が長引いたり価格が下がったりします。

これに対して2024年6月に宅地建物取引業法施行規則が改正され、2025年1月1日から、囲い込みが確認された業者は宅建業法第65条に基づく指示処分の対象になりました（兵庫県宅地建物取引業協会）。

あわせて、専任媒介・専属専任媒介を結んだ業者は、レインズの取引状況ステータス（「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」など）を正確に登録・更新する義務を負い、売主が自分の物件の状況を確認できる画面の存在とログイン手順を説明することが求められるようになりました。2025年1月4日以降に発行される登録証明書にはQRコードが付されています。

匿名査定の段階ではまだ関係ない話ですが、この先④に進むなら、登録証明書のQRコードから自分でステータスを見られることは覚えておいてください。これは売主の武器です。

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実際に会社へ頼む段になったら：連絡を絞る方法

そのうち、匿名では足りなくなる日が来ます。実際に売るなら、部屋を見てもらわないと値段は付きません。そのときの負担を減らす方法を書いておきます。

1. 一括査定ではなく、1社ずつ直接申し込む。 一括査定は便利ですが、同時に複数社へ個人情報が渡ります。2〜3社を自分で選んで個別に申し込めば、来る連絡の数を自分で決められます
2. 連絡方法・時間帯を指定する。 SUUMOの公式ガイドにも希望連絡時間帯を指定できる旨が書かれています。備考欄に「メールのみでお願いします」と書く枠があるサービスも多い
3. 査定の依頼は「机上査定」から始める。 訪問なしで書面ベースの数字を出してもらう方法です。ここで会社の説明の丁寧さを比べられます
4. この用途専用のメールアドレスを1つ作る。 普段のメールに混ざらないだけで、精神的な負担がかなり違います
5. 数字が高い会社を選ばない。 媒介契約（不動産会社に売却を任せる契約、という意味です）を取るために高めの数字を出す会社があります。査定額は前述のとおり「意見」です。根拠を説明できるかで選んでください

5番だけ、もう少し。

査定額を1,000万円高く出した会社と契約し、その価格で3か月売れず、結局値下げする。この流れは珍しくありません。契約を取る時点の数字と、実際に売れる価格は別物です。 だから根拠を聞く。第34条の2第2項が根拠の明示を義務づけているのは、まさにこのためです。

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よくある質問

Q1. 匿名で査定して、あとから住所がバレることはありますか？

サービスにもよりますが、個人情報の第三者提供には原則として本人の同意が必要です（個人情報保護法第27条第1項、個人情報保護委員会）。同意はチェック欄やボタンのクリックでも成立するので、送信前にチェックボックスの文言を読むのが実務的な自衛策になります。読むのは面倒ですが、ここが分かれ目です。

Q2. 国交省のデータには、どのくらい前の取引まで載っていますか？

不動産情報ライブラリのマニュアルによると、表示されるのは過去5年分です。四半期または年単位で検索できます。

Q3. AI査定の数字と、不動産会社の査定額が違うのはなぜですか？

見ているものが違うからです。AI査定は立地・面積・築年などの数値情報から統計的に推定します。不動産会社は価格査定マニュアルなどを使い、部屋の状態や設備のグレード、維持管理状態も入力して算出します（不動産流通推進センター）。どちらも「意見」であって、売却価格そのものではありません。

Q4. 匿名査定だけで売却を決めていいですか？

売却するかどうかを検討する材料としては使えます。ただし、うちいくらの集計で見たとおり、同じ条件でも中央値に対して±15%程度の幅があります。実際にいくらで売るかを決める段階では、部屋を見てもらう必要があります。

Q5. 電話番号を入れずに一括査定を使うことはできますか？

サービスによります。電話番号を任意項目にしているところもありますが、入力欄の必須マークは変わることがあるので、申し込み画面でその都度確認してください。電話連絡を希望する場合は電話番号が必須になる設計が一般的です。

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この記事のまとめ

• 電話番号なしで相場を調べることはできます。 国交省「不動産情報ライブラリ」は個人情報の入力が一切不要。HowMaは公式FAQで「氏名や電話番号は不要」と明記、マンションナビのシミュレーション査定は個人情報登録不要
• 匿名で分かるのは「桁と幅」まで。 うちいくらの集計では、世田谷区・65〜75㎡・築16〜25年という絞った条件でも、真ん中の半分が約4,500万〜6,100万円に散らばります
• AIは部屋の中を見ていません。 眺望、日当たり、水回りの状態、管理組合の状況。ここで数百万円が動きます
• 査定額は法律上「意見」です。 宅建業法第34条の2第2項は、根拠を明らかにする義務を業者に課しています。数字が高い会社ではなく、根拠を説明できる会社を選んでください
• 勧誘を断る意思を表示したあとの勧誘継続は、施行規則第16条の12で禁止されています。 はっきり言い切って、記録を残す

次にやることを1つだけ挙げるなら: 不動産情報ライブラリの検索ページを開いて、自分の市区町村・自分の面積帯で、過去の取引を10件並べて見てください。個人情報は1文字も要りません。そこで見た数字の並びが、この先すべての査定額を読むときの物差しになります。