媒介契約の解除に違約金はかかる？｜売出後にやめるときの費用

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売り出して1か月。内覧はぽつぽつ入るのに、値段は下げてくれと言われる。

家族とも話して、「今回はやめておこうか」となった。でも契約書に「違約金」という文字が見えた気がする。あれはいくら取られるのか。

ここ、ものすごく不安になりますよね。先に結論を書きます。

媒介契約（不動産会社に売却を任せる契約、という意味です）の条文は、国土交通省がひな形を公表しています。以下、その条文に沿って書きます。

この記事の目次

1. 「違約金」と「実費の請求」は、まったく別のものです 🏠
2. 契約の3タイプで、やめたときの負担が変わります 📋
3. 広告費を別に請求できるのは、どういうときか 💰
4. いくら請求される？上限は仲介手数料の額まで 📊
5. 会社側に問題があるときは、費用も払わなくていい
6. 囲い込みを疑っているなら
7. やめると決めたら、この順番で動きます
8. やめたあと、また査定に出すときの注意
9. この記事のまとめ
10. もっと詳しく知りたい人へ

「違約金」と「実費の請求」は、まったく別のものです 🏠

まずここを分けないと話が進みません。ネットの解説記事は、売主都合の解除をひとまとめに「違約金がかかる」と書いているものが多い。でも約款を開くと、違約金の条文と費用償還の条文は別々に立っています。

標準専任媒介契約約款の第12条が「違約金の請求」です。中身は、契約期間中に他の不動産会社に頼んで売買を成立させたとき、という一点。

一方、第14条が「費用償還の請求」。こちらが、売主の都合で解除した場合の話です。

つまり、他社に乗り換えて売ってしまったのでなければ、標準の約款上「違約金」という名前のお金は発生しません。そして国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、違約金について「成約した場合に当該依頼者に請求し得る約定報酬額に相当する額であり、他の顧客からも報酬を受領できる見込みがあったとしても、その分を含めて請求することはできない」と念を押しています。

正直、この区別がネット上でほとんど守られていないのは気になりました。Yahoo!知恵袋には「3ヶ月の専任媒介契約を結びましたが、疑問がでてきたのでこれを期間の途中で解除したいのができるのでしょうか？」という投稿があり、ベストアンサーには「専任媒介契約は、原則として契約期間中に途中解約することはできません」と書かれています。

約款にも民法にも、そんな縛りはありません。

民法第651条第1項は「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」。媒介契約はこの委任に準じる契約なので、やめること自体はいつでもできます。同条2項は、相手に不利な時期の解除などについて損害賠償を定めていますが、これも「違約金を払え」という話ではありません。

契約の3タイプで、やめたときの負担が変わります 📋

うちいくら編集部で、国交省が公表している3種類の標準約款を条文単位で並べて突き合わせました。いちばん大きな差はここでした。

「売主の都合で解除したときに費用を請求できる」という条文があるのは、専任と専属専任だけ。一般媒介の約款には、その条文がありません。

条文に落とすと、こうなります。

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一般媒介の約款（第14条）で費用償還が出てくるのは、「明示していない他社に頼んで成約させたとき」だけ。純粋に売却を取りやめるケースには、請求の根拠となる条文が置かれていません。

ここは地味に見落としがちだと思います。専任のほうが熱心に売ってくれる、という説明はよく聞きます。でも「途中でやめる可能性が少しでもあるなら一般媒介」という判断材料は、あまり語られていない。個人的には、相続した実家のように「売るかどうか自体まだ決まっていない」物件では、一般媒介のほうが後戻りしやすいぶん合理的だと感じました。

なお、専任と専属専任には「レインズ（指定流通機構、全国の不動産会社が見る物件データベースです）への登録義務」があり、一般媒介にはありません。売り止めしやすさと、売れやすさは別の軸です。そこは天秤にかけてください。

広告費を別に請求できるのは、どういうときか 💰

「解約するなら、これまでの広告費を払ってください」。

こう言われたときに効く条文があります。報酬告示（宅地建物取引業者が受けられる報酬額を定めた国交省の告示）の第十一です。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第十までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。

ポイントは「依頼者の依頼によって行う」の6文字です。

国交省の「解釈・運用の考え方」は、この点をかなりはっきり書いています。

指定流通機構への情報登録はもちろんのこと、通常の広告、物件の調査等のための費用は、宅地建物取引業者の負担となる。
また、宅地建物取引業者は依頼者から特別に広告の依頼や遠隔地への出張の依頼を受けたときは、あらかじめ、依頼者に標準媒介契約約款の定めに基づき請求する費用の見積りを説明してから実行すべきである。

さらに同じ文書は、案内料・申込料といった名目や、依頼者が頼んでいない広告の料金を受け取ることはできない、とも書いています。

公益財団法人 不動産適正取引推進機構がまとめた解説によれば、裁判例で別途請求が認められているのは、報酬の範囲でまかなえない「多額の費用を要する特別の広告」に限られるとされています。たとえば大手新聞への掲載料。売主からの明示的な依頼と、費用負担についての事前の承諾が要件です。

要するに、ふつうにポータルサイトに載せて、間取り図を作って、オープンハウスの看板を出した。この範囲の費用を「解約するなら払ってください」と言われても、根拠は薄いということです。

もうひとつ、覚えておくと得なことがあります。査定にかかった費用も請求できません。媒介価額についての意見には根拠を示す法律上の義務があり、「そのために行った価額の査定等に要した費用は、依頼者に請求できないものであること」と明記されています。

無料査定は、慈善事業ではなく、法律上そもそも請求できない費用なのだ、と理解しておくと落ち着きます。

そして、査定額は売却価格ではありません。査定は「この価格で売り出したらどうでしょう」という会社の意見で、そのまま売れる保証はどこにもない。ここは何度でも書きます。

いくら請求される？上限は仲介手数料の額まで 📊

専任・専属専任で「やめます」と言った場合、請求されうるのは実費です。約款は上限をはっきり切っています。

前項の費用の額は、約定報酬額を超えることはできません。（専任媒介契約約款 第14条2項）

約定報酬額とは、その物件が売れたときに払うはずだった仲介手数料のこと。上限の計算は報酬告示第二のとおりです。

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3,000万円の物件なら、よく使われる速算式で「3,000万円×3%＋6万円」に消費税。上限はおよそ105.6万円です。ただしこれは天井であって、請求額ではありません。

大事なのは、請求のやり方まで国が指定していることです。

現地調査に要する費用として、交通費、写真代、権利関係等調査に要する費用として、交通費、謄本代、販売活動に要する費用として、新聞・雑誌等の広告費、通信費、現地案内交通費、契約交渉に要する費用として、交通費、その他当該媒介契約の履行のために要した費用として明細書を作成し、領収書等で金額を立証して請求するものとする。

明細書。領収書。この2つが出てこない請求に応じる必要はありません。「解約手数料として一律○万円」という形は、そもそも約款の想定外です。

加えて、約款第19条2項が効きます。「この約款の各条項の定めに反する特約で甲に不利なものは無効とします」。国交省も「約定報酬額を超える違約金を請求する旨の特約等、依頼者に不利な特約は標準媒介契約約款による契約としては認められない」と書いています。

契約書に不利な特約が刷り込まれていても、それだけで有効になるわけではない。ここは知っておいてください。

会社側に問題があるときは、費用も払わなくていい

「報告が来ない」「内覧の申し込みがあったのに教えてもらえなかった」。こういう状態なら、話はまったく変わります。

費用償還の条文は「乙の責めに帰すことができない事由によって解除されたとき」と書いてあります。裏を返せば、会社側に理由がある解除では請求できない、ということです。

3つめの事由は、読むと少し驚きます。国交省の解釈は「特に宅地建物取引業者が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたときは、その行為の相手方が当該依頼者でなくとも解除が認められている」。

あなた以外の人に対する不正でも、解除の理由になる。信頼関係で成り立つ契約だから、という理屈です。

囲い込みを疑っているなら

売主が不利になる仕組みの代表格が「囲い込み」です。他社から問い合わせが来ても「商談中です」と断り、自社で買主を見つけて売主・買主の両方から手数料を取る。両手仲介と呼ばれる形に持ち込むための行為です。

売主から見ると、買主候補が減る。だから売れにくくなり、値下げを勧められる。

2026年9月30日時点で、レインズには売却依頼主が取引状況を確認できる仕組みがあります。そして国交省の解釈・運用の考え方には、専任・専属専任で登録した物件について「当該物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、法第65条第1項の指示処分の対象となる」と書かれています。

行政処分の対象、と明記されているわけです。

実際、Yahoo!知恵袋には専属専任で土地を売り出している方の投稿があり、回答のなかに「レインズの登録証明と週1回の販売状況報告を出させて確認したほうがいい」という趣旨のものがありました。同じ質問には「囲い込み（独占）の方が有利とも言えるのですよ」という業界側からの反論も付いていて、意見が割れているのがそのまま見えます。

登録証明書は、専任・専属専任なら交付される決まりです。手元になければ、まずそれを求めてください。

やめると決めたら、この順番で動きます

手順そのものは難しくありません。ただ、順番を間違えると面倒になります。

期間満了を待つのがいちばん静かです。 専任・専属専任の有効期間は3か月が上限。そして更新には売主からの申し出が要ります。国交省は「更新の申出は、有効期間満了の都度行われるべきもので、あらかじめ更新することを約定することは許されない」としています。

放っておけば終わる。これは意外と知られていません。残り期間が1か月を切っているなら、急いで解除を申し入れるより、満了で終わらせるほうが穏やかです。

急ぐ場合は、メールで構わないので書面に残してください。口頭で伝えた後に請求を受けた、という相談は実際に存在します。日付と、やめたい理由と、「広告等の費用を請求されるなら明細書と領収書の提示をお願いします」の3点を書けば十分です。

それでも収まらないときの相談先は、公的な窓口があります。

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国民生活センターは2021年に「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」という注意喚起を出しています。強引に勧誘されて安い価格で売る契約をしてしまい、解約しようとしたら高額な解約料を言われた、という相談が紹介されています。

そこにはこう書かれています。自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません。

媒介契約にも、クーリング・オフの制度はありません。だからこそ、約款の条文を知っておく意味があります。

やめたあと、また査定に出すときの注意

一度やめて、数年後にまた売ることを考える人は多いはずです。そのとき一括査定サイトを使うと、登録した瞬間に複数社から一斉に連絡が来ます。

営業電話を警戒する気持ちは、まったく妥当です。実際に来るので。

対処はシンプルで、申し込み時に連絡方法を指定することです。備考欄に「連絡はメールのみでお願いします」「電話は平日19時以降のみ可」と書く。多くのサービスに自由記入欄があります。それでも電話が来る会社は、その時点で候補から外す材料になります。

そしてもう一度。査定額は売却価格ではありません。高い査定を出した会社が高く売ってくれるわけではなく、媒介契約を取るために高めの数字を出す会社もあります。査定額の根拠を書面や口頭で説明させる義務は、法律上の義務です。遠慮なく聞いてください。

この記事のまとめ

• 売却を取りやめるだけなら、標準の約款に「違約金」の定めはない。違約金は、他社に頼んで成約させたときの話
• 専任・専属専任では実費の償還を求められることがあり、上限は仲介手数料の額。明細書と領収書での立証が必要
• 一般媒介の標準約款には、売主都合の解除に対する費用請求の条文がない
• 通常の広告費・調査費・査定費用は会社の負担。別途請求できるのは、売主が特別に依頼し、事前に見積りの説明を受けた広告だけ
• 会社に落ち度がある解除なら、費用も払わずにやめられる

次の一歩は、契約書を引き出しから出して、契約のタイプと有効期間の残りを見ることです。残り1か月なら、たぶん何もしなくていい。

よくある質問

Q. 契約期間の途中でも解除できますか。

できます。民法第651条第1項は「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」と定めており、媒介契約もこれに準じます。「期間中は解除できない」という説明は条文に合いません。ただし、専任・専属専任では実費の償還を求められることがあります。

Q. 「解約手数料として一律10万円」と契約書に書いてありました。払わないといけませんか。

標準の約款は、請求できるのは実際にかかった費用で、明細書を作成し領収書等で立証して請求するものとしています。一律いくらという形は想定されていません。約款第19条2項は「約款の各条項の定めに反する特約で甲に不利なものは無効」とし、国交省も約定報酬額を超える違約金の特約などは認められないとしています。個別の契約が有効かどうかは事案によるので、金額に納得できないときは消費者ホットライン「188」や免許を出した自治体に相談してください。税務や法的な最終判断は、税理士・弁護士などの専門家に確認するのが確実です。

Q. やめたあと、同じ会社とまた契約することはできますか。

できます。媒介契約に再契約の制限はありません。ただし専任・専属専任の有効期間は3か月が上限で、更新には売主からの申し出が必要です。あらかじめ「自動更新」とする約定は認められていません。売り出しを再開するときは、価格の見直しも含めて、あらためて根拠を説明してもらってください。

もっと詳しく知りたい人へ

条文の出どころを確認したい方向けに、位置だけ書いておきます。

標準媒介契約約款は、平成2年1月30日建設省告示第115号。最終改正は令和6年1月24日国土交通省告示第34号で、令和6年4月1日施行です。国土交通省の「宅地建物取引業法関係」ページから3種類まとめてPDFで読めます。

報酬告示は昭和45年10月23日建設省告示第1552号、最終改正が令和6年6月21日国土交通省告示第949号（令和6年7月1日施行）。広告料の別途請求を定めているのは第十一のただし書きです。

条文の読み方を補足しているのが「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で、この記事で引いた費用・違約金の記述は第34条の2関係と告示第十一関係にあります。

なお、売り出したのに売れないのは、あなたの物件だけの話ではありません。全国宅地建物取引業協会連合会の不動産総合研究所がレインズのデータをまとめた資料によると、2024年の首都圏中古マンションは新規登録190,880件に対して成約37,222件。編集部で割り算すると、成約率は19.5%でした。中古戸建もほぼ同じで19.3%です。

売りに出た5件のうち4件は、その年のうちには成約していない計算になります。

やめるという判断は、特別なことではありません。