戸建とマンションで売り方はどう違う｜期間と価格の下がり方を比較
中古戸建は売れるまで平均100.9日、中古マンションは82.5日（首都圏・2025年）。戸建は建物の価値が築20〜25年で消え、マンションは築30年を過ぎても下がり続けます。下がり方の違いと、それぞれで力を入れるべき準備をデータで整理しました。
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「実家の戸建と、自分の住んでるマンション。同じように売ればいいんだよね？」
同じではありません。値段の減り方も、売れるまでの日数も、力を入れる準備も違います。
この記事の結論
戸建は「建物の価値が消える前半」で勝負が決まり、マンションは「管理の中身」で差がつきます。
- 戸建を売る人 → まず建物の状態を書類にする（点検記録・リフォーム履歴・図面）
- マンションを売る人 → まず管理組合の資料を集める（長期修繕計画・積立金残高・大規模修繕の履歴）
- どちらも → 売り出しの3か月前から動く。戸建は売れるまでが平均100.9日と、マンションより2週間以上長い
この記事の目次
戸建とマンション、値段の「減り方」がそもそも違う 📊
最初に押さえてほしいのはここです。戸建の値段は「土地＋建物」に分かれていて、マンションは分かれていません。この一点が、あとの話を全部決めます。
国土交通省の「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」に、この違いがはっきり書かれています。マンションは取引事例が相当程度あるため、周辺の似た事例と比べる方法（取引事例比較法）が市場で確立している。一方で戸建は、建物の価値を適切に反映した土地・建物一体の取引事例がほとんど存在しないため、原価法（作り直すといくらかを出して、そこから古くなった分を引く方法）が中心になる、と。
つまり戸建は「引き算」で値段が決まります。何から引くかというと、築年数です。
| 中古マンション | 中古戸建 | |
|---|---|---|
| 値段の決まり方 | 似た取引事例と比べる | 再調達原価から築年数分を引く |
| 土地と建物 | 分けない | 分けて考える |
| 比較の相手 | 同じマンションの別の部屋 | 「似た事例」が少ない |
| 下げ止まり | しにくい | 土地の値段で止まる |
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ここが個人的に一番おもしろいと感じた点です。戸建のほうが「値崩れしやすい」と言われがちですが、正確には建物だけが崩れて、土地が支える。マンションは急には落ちないかわりに、支えてくれるものがありません。
築何年で、いくら減るのか 📊
では実際の数字を見ます。うちいくらで集計した、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の築年帯別の中央値です。
線の形が、まるで違います。
戸建（オレンジ）は最初の5年でガクンと落ちて、築20年を過ぎるとほとんど水平になります。マンション（紺）はゆるやかに始まって、最後まで下がり続けます。
| 築年帯 | マンション㎡単価（中央値） | 戸建 総額（中央値） | うち建物相当 |
|---|---|---|---|
| 築0〜5年 | 103万円 | 5,300万円 | 約2,050万円 |
| 築6〜10年 | 95万円 | 4,570万円 | 約1,320万円 |
| 築11〜15年 | 88万円 | 4,180万円 | 約930万円 |
| 築16〜20年 | 81万円 | 3,900万円 | 約650万円 |
| 築21〜25年 | 74万円 | 3,690万円 | 約440万円 |
| 築26〜30年 | 66万円 | 3,540万円 | 約290万円 |
| 築31〜35年 | 58万円 | 3,450万円 | 約200万円 |
| 築36年〜 | 50万円 | 3,330万円 | 約150万円 |
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集計方法：国土交通省の不動産取引価格情報（不動産情報ライブラリ）から、首都圏1都3県の2024年10月〜2025年9月の取引を抽出し、築年帯ごとに中央値を出しました。マンションは専有面積あたりの単価、戸建は土地面積100〜200㎡の物件に絞った総額です。「建物相当」は、同じ町丁目・同じ面積帯の土地取引の中央値を総額から差し引いた残りで、按分の目安として置いたものです。取引価格情報は取引当事者へのアンケートに基づき、価格は上2桁で公表されている点にご注意ください。
自分の家に当てはめるなら、こうです。70㎡・築20年のマンションなら、81万円×70㎡で5,600万円前後。土地140㎡・築20年の戸建なら、総額3,900万円前後で、そのうち建物は650万円ほど。
数字を並べて驚いたのは、総額の落ち方ではマンションのほうが大きいことでした。築0〜5年を100とすると、築36年以降はマンションが49、戸建が63。「戸建は値段が落ちる」という通り相場と逆です。
なぜ戸建の建物は築20年で「0円」にされるのか 🏠
前の章の表で、建物相当が2,050万円→150万円まで減っていました。約93%が消えています。これ、あなたの家の傷み具合とはほとんど関係なく起きています。
理由は、慣行です。国交省の指針にこう書かれています。
法人税法上の耐用年数（木造住宅は22年）などを参考にして、住宅の状態にかかわらず、一律に築後20〜25年程度で住宅の市場価値がゼロとされる取扱いが一般的である
「住宅の状態にかかわらず」。ここが肝です。国税庁の耐用年数表を見ると、木造・合成樹脂造の住宅用は22年、鉄筋コンクリート造の住居用は47年。もともと税金の計算に使う年数で、建物が壊れる年数ではありません。それが値付けの慣習として流用されている。
しかも指針は、明らかに価値が回復・向上するリフォーム（設備の定期更新など）を行った場合も価格に反映されないことが一般的、とまで書いています。100万円かけて給湯器と水回りを直しても、査定額は変わらない。正直、これは知らずに売ると腹が立つ話です。
国交省もこれを問題視して、2014年に是正のための指針を出しました。中身はこうです。
- 住宅を「基礎・躯体」と「内外装・設備」に分けて評価する
- 基礎・躯体は、劣化対策の程度に応じて等級2なら50〜60年、等級3なら75〜90年、長期優良住宅なら100年程度の耐用年数を想定する
- インスペクション（建物状況調査）で劣化が進んでいないと確認できれば、実際の築年数より短い「評価上の経過年数」を使ってよい
最後の一行が、売主にとっての武器です。築25年でも、書類と調査結果があれば築18年相当で評価してもらえる余地がある、と国が言っている。ただし「余地がある」であって、自動的にそうなるわけではありません。こちらから材料を出さなければ、一律の引き算が適用されます。
なお、この指針は主に木造戸建を対象に検討されたもので、軽量鉄骨造や鉄筋コンクリート造の戸建への適用は今後の検討課題、とも明記されています。
マンションは下げ止まらない。効いてくるのは管理 💰
戸建が土地で止まるのに対して、マンションには止めてくれるものがありません。築30年を過ぎても線は下がり続けます。
じゃあ何で差がつくのか。管理です。
国交省のマンション総合調査（令和5年度）から、売る側が知っておくべき数字を4つ並べました。
最後の47.5%が、いちばん使えます。中古でマンションを買った区分所有者のうち、約半数が購入時に長期修繕計画を「ほとんど確認していない」または「確認していない」。裏を返せば、売る側が先に出せば、それだけで他の部屋と差がつくということです。
もうひとつ、地味に見落としがちな数字。修繕積立金の積み立て方式で「段階増額積立方式」（あとから値上がりしていく方式）を採っている組合は全体の47.1%、2015年以降に完成したマンションでは81.2%にのぼります。つまり新しいマンションほど、買った人は「これから積立金が上がる」状態を引き継ぐ。買主が気にしないはずがありません。
値上げの予定があるなら、隠すより先に伝えたほうがいい。契約直前に発覚するほうが、よほど話がこじれます。
半年売れずに悩む人の投稿もあります。Yahoo!知恵袋には、4,100万円で買った1LDKを6年後に3,490万円で売り出したが売れない、という相談がありました。回答のひとつは「値下げだけで売れるとは限らない」。同じマンション内で比較されるマンション売却では、価格を下げる前に「比較材料を増やす」ほうが効くことがある、という指摘として読めます。
売れるまでの日数は18日違う 📋
ここからは期間の話です。東日本レインズが公表している首都圏の実績を見ます。
2025年の実績は、中古マンションが82.5日、中古戸建住宅が100.9日。差は18.4日です。
過去5年で見ても、戸建のほうが長い年が多い。
| 年 | 中古マンション | 中古戸建 |
|---|---|---|
| 2021年 | 74.7日 | 101.2日 |
| 2022年 | 71.4日 | 81.2日 |
| 2023年 | 80.1日 | 83.3日 |
| 2024年 | 85.3日 | 97.3日 |
| 2025年 | 82.5日 | 100.9日 |
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5年平均だと、マンション78.8日に対して戸建92.8日。約2週間の差です。
これはあくまで平均で、あなたの家がこの日数で売れるという意味ではありません。上振れも下振れもします。ただ、「専任媒介契約の上限が3か月」という制度と照らすと、戸建は1回目の契約期間内に決まらない可能性が現実的にある、というのは押さえておくべきです。
戸建が長引く理由は、比較相手が少ないからです。同じマンションなら「3階の同じ間取りが5,400万円で売れた」という材料がありますが、戸建には隣の家の成約事例がありません。買主も判断に時間がかかる。
内覧の実感として、Yahoo!知恵袋には「築13年の戸建、内覧いくつ目で決まりましたか」という質問がありました。ベストアンサーは「結局これに関しては他のケースを聞いてもあまり参考になりません」と前置きしたうえで、売れる物件はだいたい2〜3件目の内覧で決まる、3〜4件回って決まらないなら価格か立地に理由がある、と答えています。乱暴に見えて、レインズの日数データとそう矛盾しない見立てです。
力を入れる工程を、戸建とマンションで変える
ここまでの話を、やることに変換します。同じ手間をかけるなら、戸建は「建物」、マンションは「管理」に寄せてください。
戸建に、建物の書類が効く理由
買主の47.9%が、既存住宅の購入にあたって建物検査を実施しています（不動産流通経営協会の2025年度調査、前年度比10.8ポイント増）。どうせ調べられます。 それなら先に出したほうが、あとから出てくる指摘の数が減り、値引き交渉の材料も減ります。
そして前に書いたとおり、国交省の指針は、劣化が進んでいないと確認できれば評価上の経過年数を短縮してよいとしています。防蟻処理の保証書など過去の維持管理の記録がある住宅は劣化リスクが低いと推測される、設計図書が存在する住宅はインスペクション結果の信頼度も高い、とも書かれています。
つまり、押し入れの奥にある図面の束は、査定を動かしうる紙です。
マンションに、管理の書類が効く理由
マンションは㎡単価の相場がほぼ決まっていて、部屋単体で動かせる幅が小さい。リフォームで内装をきれいにしても、同じ棟の他の部屋と何百万円も差はつきません。
差がつくのは、買主が「この建物、あと何年もつのか」を判断できるかどうかです。長期修繕計画が25年以上あるか（全体では59.8%）、積立金が段階的に上がる方式か、直近の大規模修繕がいつだったか。
管理組合や管理会社に問い合わせれば出てくる書類です。手間としては、平日に一度電話するくらい。費用対効果はかなり良いほうだと思います。
査定額は売却価格ではありません 💰
ここは何度でも書きます。査定額は「この価格なら売れそう」という不動産会社の見立てであって、その金額で売れる約束ではありません。
戸建の場合、この「見立て」の幅が特に大きくなります。比較する取引事例が少なく、建物をどう評価するかで会社ごとに判断が割れるからです。査定額が一社だけ飛び抜けて高いときは、根拠を聞いてください。 建物をどう見たのか、どの事例と比べたのかを説明できない金額は、売り出したあとで値下げに追い込まれます。
営業連絡は、実際に来ます
複数社に査定を依頼すれば、その分だけ連絡が来ます。警戒するのは当然です。
現実的な対処は3つ。依頼フォームの備考欄に「連絡はメールのみ希望」と書く。査定を頼む会社数を2〜3社に絞る。依頼する時間帯を、自分が対応できる時間にそろえる。
それでも電話が続く場合、宅地建物取引業法では、契約を締結しない意思を示した相手に勧誘を続けることが禁止されています。「もう結構です」と一度はっきり伝えることには意味があります。
「囲い込み」を、売主が自分で確認できるようになりました 📋
売主が不利になる仕組みの話です。囲い込みとは、売主・買主の両方から手数料をとる（両手仲介）ことを目的に、物件の取引状況をわざと隠して、他社からの問い合わせに応じない行為を指します。売れるはずのタイミングで売れなくなる。
2024年6月に宅地建物取引業法施行規則が改正され、2025年1月1日から、宅建業者にはレインズへ取引状況を登録することが義務づけられました。さらに2025年1月4日以降、売主に交付される登録証明書に2次元コードが載り、売主専用画面にアクセスしやすくなっています。
売主が確認すべきは、ステータスが「公開中」になっているかどうかです。身に覚えがないのに「売主都合で一時紹介停止中」になっていたら、その場で担当者に理由を聞いてください。
これは戸建・マンションどちらにも共通しますが、売れるまでが長い戸建のほうが、確認の価値は高いと考えています。100日待つあいだに、何も起きていないのか、そもそも紹介されていないのか。区別がつくのとつかないのとでは、次の判断がまるで違います。
相場を自分で確かめるなら
不動産会社に相談する前に、自分で相場を見る方法があります。国土交通省の不動産情報ライブラリです。
実際に取引された価格が、町名レベルの所在・取引時期・面積・建築年・構造・最寄駅とセットで検索できます。2006年4月から積み上げられ、2025年3月31日時点で約547万件。取引当事者へのアンケートに基づくもので、価格は上2桁で公表されます。
成約件数や平均価格の推移を見たいなら、東日本不動産流通機構（レインズ）が月次・四半期・年次で公表しています。
この2つを先に見ておくと、査定額を聞いたときに「高すぎる／安すぎる」の当たりがつきます。個人的には、査定を頼む前の30分をここに使うのが、いちばん費用対効果が高いと思っています。無料で、営業電話も来ませんから。
よくある質問
Q. 築25年の木造戸建です。建物はもう0円と思ったほうがいいですか。
値付けの慣行としては、そう扱われることが多いのが実情です。ただし国交省の指針は、インスペクションで劣化が進んでいないと確認された場合に、実際の築年数より短い「評価上の経過年数」を使って評価することを許容しています。点検記録や設計図書が残っているなら、査定を依頼する際に必ず提示してください。
Q. マンションを売る前に、リフォームしたほうが高く売れますか。
同じマンション内の他の部屋と比べられる以上、内装の差で大きく価格が動くとは限りません。優先順位としては、費用のかかるリフォームより、管理組合の資料を揃えるほうが先です。長期修繕計画と積立金の状況は、買主の住宅ローン審査や将来の負担にも直結します。
Q. 売却で出た利益に税金はかかりますか。
譲渡所得として課税される場合があり、居住用財産の特別控除など複数の制度があります。ただし適用条件は所有期間や居住実態、買い替えの有無で変わり、個別の判断が必要です。制度の一般的な説明はここまでにして、具体的な金額や適用可否は税理士に確認してください。相続した家の名義変更については司法書士が窓口になります。
この記事のまとめ
- 戸建は「土地＋建物」、マンションは「一体」。この違いが価格の減り方を分ける
- 戸建の建物価値は、状態にかかわらず築20〜25年でゼロとされる慣行がある（国交省が是正を求めている）
- 総額で見ると、下がり続けるのはむしろマンション。土地という下支えがない
- 売れるまでの日数はマンション82.5日、戸建100.9日（首都圏・2025年）。戸建は早めに動く
- 準備は戸建＝建物の書類、マンション＝管理の書類に寄せる
次に取る行動をひとつだけ挙げるなら：不動産情報ライブラリで、自分の町名・築年帯の取引事例を10件だけ見てください。査定を頼むのはそのあとで間に合います。
出典
- 首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）） 2026-09-28 閲覧
- 中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針（平成26年3月）（国土交通省 土地・建設産業局不動産業課／住宅局住宅政策課） 2026-09-28 閲覧
- 「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について（国土交通省） 2026-09-28 閲覧
- 主な減価償却資産の耐用年数表（国税庁） 2026-09-28 閲覧
- 令和5年度マンション総合調査の結果について（国土交通省 住宅局） 2026-09-28 閲覧
- 不動産流通業に関する消費者動向調査＜第30回（2025年度）＞調査結果報告書（概要版）（一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK）） 2026-09-28 閲覧
- レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！（国土交通省 不動産・建設経済局不動産業課） 2026-09-28 閲覧
- 国交省、レインズの「ステータス管理」登録義務化（東京都宅建協会（全宅保証協会東京本部）） 2026-09-28 閲覧
- 不動産取引価格情報提供制度（国土交通省） 2026-09-28 閲覧
- 不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード（国土交通省 不動産情報ライブラリ） 2026-09-28 閲覧
- Yahoo!知恵袋「築13年程度の戸建を売却した方に質問です 内覧幾つめで決まりましたか？」（Yahoo!知恵袋） 2026-09-28 閲覧
- Yahoo!知恵袋「半年たっても売れない中古マンションは、大幅な値下げが必要ですか？」（Yahoo!知恵袋） 2026-09-28 閲覧